Was ist Erbbau?

Das ist eine Art unkündbarer, aber befristeter Mietvertrag für ein Grundstück:
 

Der Eigentümer, also der Erbbaurechtgeber, verkauft das Baugrundstück nicht an den Bauwilligen. Stattdessen überlässt er es ihm, dem Erbbaunehmer, zur Nutzung. Er kann dabei vorschreiben, dass innerhalb einer bestimmten Frist ein Wohnhaus zu errichten ist, dieses versichert und im Schadensfall wieder aufgebaut werden muss.

Ansonsten gehen alle Rechte, die mit dem Grundstück zusammenhängen, auf den Erbbaunehmer über. Das gleiche gilt auch für die Pflichten, von evtl. anfallenden Anliegerbeiträgen über die Grundsteuer bis hin zur Räum- und Streupflicht.

Die Überlassung des Grundstücks geschieht natürlich nicht kostenlos. Die Höhe der Zahlungen, des sogenannten Erbbauzinses, hängt vom Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Ein fester Prozentsatz dieses Wertes ist jedes Jahr zu bezahlen. Weil der anfängliche Betrag im Laufe der Zeit durch die Inflation an Wert verliert, wird er in fest vereinbarten Zeitabständen an die allgemeine Preisentwicklung angepasst.

Der Erbbauvertrag gilt in der Regel für 80 bis 100 Jahre. Der Vertrag ist vererbbar und verkaufbar. In letzterem Fall bezahlt der Käufer dem Verkäufer den Wert des Hauses und übernimmt die zukünftigen Zahlungen des Erbbauzinses.

Sowohl der Abschluss eines Erbbauvertrages als auch dessen Kauf unterliegen der Grunderwerbssteuer. Ausserdem erfordern sie eine notarielle Beurkundung und einen Eintrag ins Erbbaugrundbuch, wodurch weitere Kosten entstehen.

Wenn sie bauen wollen, das Grundstück per Hypothek finanzieren müssen und der Prozentsatz für den Erbbauzins deutlich niedriger als der Kreditzins ist, erleichtert oder ermöglicht das den Hausbau unter Umständen erst.

Wer ein nicht mehr ganz neues Haus auf einem Erbbaugrundstück übernimmt und dabei in den laufenden Vertrag einsteigt, hat eine niedrigere Belastung als bei einem Grundstückskauf: Die Bodenpreise sind viel schneller gestiegen als die anderen Preise und somit ist der Erbbauzins viel niedriger als Zinsen und Tilgung für einen Kredit.

Manchmal ermöglicht das Erbbaurecht auch erst den Traum vom Haus: Kreditinstitute finanzieren in der Regel nicht den kompletten Preis, sondern verlangen einen bestimmten Anteil Eigenkapital. Wenn das Grundstück nicht gekauft werden muss, ist der benötigte Kredit kleiner, es reichen also weniger Ersparnisse.

In der Tat war die Idee hinter dem Erbbaurecht, auch Menschen mit kleinerem Einkommen ein eigenes Haus zu ermöglichen.

Ganz einfach: Das Grundstück gehört weiter ihnen. Es sorgt ohne Aufwand und bei maximaler Anlagesicherheit dauerhaft für ein zuverlässiges Einkommen.

Da wird es für die ErbbaunehmerInnen teuer! Entweder sie schließen einen neuen Vertrag auf Basis der aktuellen Bodenrichtwerte ab oder sie geben das Grundstück zurück und erhalten eine Entschädigung für das Haus. Bei der Klosterkammer beträgt diese 2/3 des Verkehrswertes.

(Ausnahme: Wenn sie das Erbbaurecht mit dem Haus innerhalb eines Jahres für einen höheren Preis veräußert, erhält der alte Erbbaunehmer maximal 100% des Verkehrswertes des Gebäudes – nicht den tatsächlichen Erlös.)