Problematik

Die Erbbauverträge werden in dem Moment zur Falle, in dem ihr Ende naht. Keinem Erbbaunehmer, der in einen laufenden Vertrag eingestiegen ist, war zu dem Zeitpunkt wirklich klar, dass die Verlängerungsmöglichkeit am Ende keine Verlängerung im eigentlichen Sinne ist, sondern ein neuer Vertrag auf Basis der aktuellen Bodenrichtwerte – und diese Preise sind in den letzten Jahren regelrecht explodiert.

Bei einem konkreten, durchaus repräsentativen Beispielgrundstück der Klosterkammer in Hildesheim mit einer Größe von 685 m² und einer Doppelhaushälfte darauf beträgt der Erbbauzins im Jahr 2025 ca. 370 € jährlich. Laut Auskunft der Klosterkammer würde sich bei einem Anschlussvertrag im Jahr 2031 der Zins auf ca. 6.000 € pro Jahr erhöhen – nach jetzigem Stand! Dazu kommen noch gut 5.500 € Grunderwerbssteuer (fast soviel wie beim Kauf des Grundstückes), sowie Gebühren für Notar und Grundbucheintrag.

Der neue Zins kann auch noch höher sein – er darf wie die Bodenpreise unbegrenzt wachsen.

Statt bis zum Ablauf zu warten, ist es auch möglich, bis zu 40 Jahre vorher den Vertrag vorzeitig zu erneuern. Auch dann ist die Basis der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der Vertragserneuerung. Der neue, hohe, Zins ist ab diesem Zeitpunkt zu entrichten. Deutlich gespart wird in diesem Fall bei der Grunderwerbssteuer, weil bei deren Berechnung die Restlaufzeit des alten Vertrages berücksichtigt wird.

Bis Ende 2025 zog die Klosterkammer Hannover bei vorzeitiger Erneuerung vom Bodenwert ein Drittel ab (zur Berücksichtigung der Erschließungskosten, die im Bodenwert enthalten sind und von den Erbbaunehmern bezahlt worden sind). Sie berechnete dauerhaft 4% Zins statt 5% und gewährte darüber hinaus für jedes Jahr der Vorzeitigkeit ein Prozent Nachlass. Wenn man bedenkt, dass derzeit die jährliche Inflation über 2 Prozent liegt und bei den neuen Verträgen die Zinsanpassung an die Inflation alle 5 statt alle 10 Jahre erfolgt, ist dieser Nachlass klein.

Mittlerweile hat die Klosterkammer ein neues Berechnungsmodell. Geblieben ist der Nachlass auf den Betrag von einem Prozent für jedes Jahr der Vorzeitigkeit. Die Erschließungskosten werden jedoch nicht mehr berücksichtigt. Der Zinssatz orientiert sich an der Rendite der Bundesobligationen mit 10jähriger Laufzeit und kann zwischen 2 und 4% schwanken. Im Moment (1.Halbjahr 2026) liegt er bei 2,87%. Dadurch, dass dieser Zinssatz auf den vollen Bodenwert inkl. Erschließungskosten angewandt wird und nicht mehr auf 2/3 des Bodenwertes, ergeben sich bereits mit dem aktuellen Zinssatz höhere Forderungen als mit der alten Berechnungsweise. 

Nicht verschweigen wollen wir, dass unter bestimmten Voraussetzungen eines von zwei Rabattmodellen gewählt werden kann. Diese Möglichkeit gibt es aber nicht überall und nicht für alle Erbbaunehmer. Zudem sind beide Modelle zeitlich befristet und der Rabatt entfällt bei Verkauf oder Vererbung sofort. Deshalb bleibt der nicht rabattierte Betrag der entscheidende Wert.

Wie uns die Initiative aus dem Molanusweg in Hannover berichtet, hat sich die evangelische Landeskirche dem Berechnungsverfahren der Klosterkammer Hannover angeschlossen.

Wer für eine Renovierung/Sanierung oder den Erwerb eines Erbbauvertrages eine Hypothek braucht, bekommt diese nur, wenn der Vertrag noch länger läuft als die Tilgung des Kredits voraussichtlich dauert – bei der hiesigen Sparkasse müssen es 10 Jahre länger sein. Dann ist man also zur vorzeitigen Vertragserneuerung gezwungen oder muss auf die geplanten Bauarbeiten bzw. den Kauf verzichten.

Dazu kommt, dass das Grundstück nur beliehen werden kann, wenn der Erbbaugeber zustimmt. Ansonsten kann nur das Gebäude als Sicherheit eingesetzt werden - ist das Haus sanierungsbedürftig und entsprechend wenig wert, gibt es den nötigen Kredit u.U. nicht.
 

Und Vorsicht: Bei einer Inflation von etwas mehr als 2% im Jahr fallen die Erhöhungen kräftig aus. Bei einer Hypothek mit 10-jähriger Zinsbindung hat man bis zu deren Ablauf mindestens zwei Erbbauzinserhöhungen hinter sich – das bringt einen Tilgungsplan schon mal kräftig durcheinander!

Mit Zahlungen von 500€ und mehr pro Monat nur für das Grundstück sind viele Erbbauberechtigte überfordert – sie sind im Rentenalter oder stehen kurz davor. Das Haus war als Teil der Altersabsicherung gedacht, aber das Vermögen, das im Gebäude steckt, zerrinnt ihnen in den Händen. Sie werden ihr Zuhause aufgeben müssen und damit auch das soziale Umfeld der guten Nachbarschaft.

Auch Familien mit normalem Einkommen sind damit überfordert, besonders wenn das Haus weder frisch saniert noch energetisch auf dem neuesten Stand ist.

Das Haus – oder korrekt: das Erbbaurecht – ist nur noch schwer oder nicht mehr verkaufbar. Der hohe Erbbauzins gilt schließlich auch für die Nachfolger, ebenso die Probleme bezüglich einer Hypothek.

Selbst wer den neuen Zins im Moment noch zahlen könnte, schreckt davor zurück. Sollte sich die eigene Einkommensituation nicht genauso entwickeln wie die Zinsforderungen oder aus beruflichen oder gesundheitlichen oder sonstigen Gründen ein Umzug nötig sein oder eine dringende Sanierung nicht finanzieren lassen, was dann? Kann man seinen Erben so eine Belastung zumuten? Schließlich ist der Vertrag auch für den Erbbaunehmer unkündbar.

Was bleibt, ist die Rückgabe des Grundstückes, um wenigstens einen Teil seines Vermögens zu retten.

Nein, die Probleme treten grundsätzlich bei Erbbauverträgen auf. Die Klosterkammer Hannover, die die Grundstücke des Allgemeinen Hannoverschen Klosterfonds verwaltet, ist der größte Erbbaurechtgeber. Allein in Hildesheim und Umgebung geht es um ca. 4.000 Grundstücke.

Auch viele Städte und Gemeinden, Kirchengemeinden, Bistümer und auch Privatleute, v.a. Landwirte, vergeben Erbbaurechte. In Hildesheim tut das laut eines Artikels in der Hildesheimer Allgemeinen Zeitung vom 13.08.2024 das Bistum über verschiedene Träger, z.B. das Collegium Josephinum, mit ca. 900 Grundstücken. Die Stadt Hildesheim vergibt Erbbaurechte für 250 Grundstücke direkt und für 33 über die Johannishofstiftung. Davon dienen 165 bzw. 30 Wohnzwecken. Des weiteren ist unserer Gruppe ein Landwirt als Erbbaurechtgeber bekannt.

Unsere Initiative wurde zwar von Erbbauberechtigten mit Häusern gegründet, aber der Kreis der Betroffenen ist wesentlich größer:

Bei Eigentumswohnungen auf Erbbaugrundstücken wird der Verkauf schwierig bis unmöglich, wenn das Vertragsende naht und die Bank vom möglichen Käufer als Voraussetzung für einen Kredit einen erneuerten Vertrag fordert. Eine Vertragserneuerung kann jedoch nur die Eigentümergemeinschaft als Ganzes beschließen - und wer mag schon deutlich mehr zahlen, damit ein anderer seine Wohnung verkaufen kann?

Selbst Mieter gehören zu den Leidtragenden. Gerade sozial orientierte Wohnungsbaugesellschaften haben auf Erbbaugrundstücken Mietshäuser errichtet, um Menschen mit geringerem Einkommen bezahlbare Wohnungen anbieten zu können. Aber auch hier müssen die Mieteinnahmen die Kosten decken. Ein besonders krasses Beispiel ist ein Studentenwohnheim in Göttingen. Ändert sich an den Bedingungen für Vertragserneuerungen nichts, muss das Studierendenwerk das Wohnheim aufgeben.